Van Weeghel Doppenberg Kamps Notarissen

Een moeilijk onderwerp: de dood en de koopovereenkomst

Een moeilijk onderwerp: de dood en de koopovereenkomst

Nieuws 15-09-2021
  Wat gebeurt er als één van de partijen na het tekenen van de koopovereenkomst komt te overlijden?

/images/Blog%20overlijden%20koopovereenkomst.png
Niemand houdt zich graag bezig met de dood, maar als notarissen weten wij dat het essentiëel is om hier tóch op tijd aan te denken, bijvoorbeeld voor uw testament. Maar dat is helaas niet de enige wijze waarop onze werkzaamheden raakvlakken hebben met dit onderwerp. Want het komt helaas vaker voor dan u denkt dat een koper van een woning te overlijden komt na het tekenen van de koopovereenkomst maar vóór de overdracht. Hoe dit in dat soort droevige gevallen wordt opgelost, leest u hier.

Erfgenamen
Kort gezegd: in dat geval gaan de rechten én de verplichtingen over op de erfgenamen. Zij treden in plaats van de overledene. Dit betekent dus dat kopers in beginsel gehouden zijn de verplichtingen die voortvloeien uit de koopovereenkomst, zoals de afname van het gekochte en betaling van de koopprijs, na te komen.

In de praktijk is dat natuurlijk lastig, nu de erfgenamen vaak niet zitten te wachten op een woning en bovenal in sommige gevallen de financiering eenvoudigweg niet op orde hebben voor de aankoop van een woning. De overledene zal namelijk vaak een hypotheek geregeld hebben. Dit kan uiteraard niet zomaar worden overgenomen door de rechtsopvolgers.

Voorbeeld:
Een man kocht samen met zijn vriendin een woning. Na ondertekening van de koopovereenkomst, maar een paar dagen vóór de akte van levering getekend zou worden, pleegde hij zelfmoord. De akte kon logischerwijs niet worden getekend. De verkoper wilde de verkoop wel door laten gaan en probeerde de schade te verhalen op de erfgenamen van de man (zijn familie) en ook op zijn vriendin, nu zijn vriendin de koopovereenkomst ook had getekend.

De rechter oordeelde dat de verkoper, op grond van de in de koopovereenkomst opgenomen 10% boeteregeling bij niet-nakoming, recht had op betaling van de boete door de erfgenamen en de vriendin. Overigens werd de boete die de vriendin moest betalen naar beneden bijgesteld naar aanleiding van bijzondere omstandigheden.

Boeteregeling
De verkoper kan zich dus bij ontbinding van de koopovereenkomst door de kopers in veel gevallen beroepen op de 10% boeteregeling welke vaak wordt opgenomen in de koopovereenkomst bij niet-nakoming door kopers. Indien verkoper meer schade heeft geleden dan het bedrag van de boete, kan hij erfgenamen aanspreken op grond van wanprestatie om zo te proberen meer schade vergoed te krijgen.

Voor de verkoper kan dit echter een schrale troost zijn als de verkoper al een andere woning had gekocht en ervan uitging dat dat de overwaarde uit de verkoop gebruikt kon worden voor de aankoop. Bij overlijden van de koper en weigering tot afname door de rechtsopvolgers kan dat dus niet. Verkoper moet dan oppassen dat hij vervolgens niet wordt aangesproken door de verkoper van zijn nieuwe woning.

Mogelijkheden
Wat kunnen de erfgenamen dan concreet ondernemen als ze niet wensen af te nemen?

  • de makkelijkste oplossing voor de erfgenamen is als volgt: ze kunnen allereerst proberen om in overeenstemming met verkoper de koop te ontbinden. Partijen kunnen dan uit elkaar gaan zonder nadere gevolgen. Echter is men dan afhankelijk van de bereidwilligheid van verkoper;

  • in de koopovereenkomst kan, uiteraard als verkoper hiermee instemt, de ontbindende voorwaarde worden opgenomen dat de koop is ontbonden als (één van) de koper(s) komt te overlijden vóór de overdracht;

  • een derde mogelijkheid is om het risico te verzekeren middels een overlijdensrisicoverzekering. De verzekeraar keert na overlijden dan een bedrag uit aan de rechtsopvolgers, waarna alsnog kan worden afgenomen;

  • een allerlaatste mogelijkheid voor de erfgenamen is om de nalatenschap van de erflater te verwerpen. Dit is echter een rigoureus besluit welke niet kan worden teruggedraaid en aldus alleen dient te worden genomen als de erfgenamen verwachten dat de schulden de baten in de nalatenschap overstijgen.

Overigens is dit ook van toepassing als de verkoper komt te overlijden vóór het moment van overdracht. De erfgenamen/rechtsopvolgers treden dan in de rechten en verplichtingen van de verkoper en dienen aldus ook te leveren. In de praktijk is dit echter meestal geen probleem, nu de erfgenamen de woning toch niet wensen te behouden.

Conclusie
Kort samengevat is het dus goed om van tevoren na te denken over de mogelijkheden, zeker als één van de partijen al op leeftijd is of er andere risicofactoren zijn. Natuurlijk hopen wij dat dit artikel voor u niet relevant was, maar het kan nooit kwaad zich op dit soort situaties voor te bereiden. Zo kunnen vervelende situaties op een toch al moeilijk moment vermeden worden.

Onze mensen
Notaris en partner
Juridisch medewerker
Juridisch medewerker/Register Notarisklerk
Juridisch medewerker/Register Notarisklerk
Juridisch medewerker/Register Notarisklerk
Notarieel medewerker
Notarieel medewerker
Notarieel medewerker
Notarieel medewerker
Keppelseweg 1, 7001 CE Doetinchem