Onroerend goedrecht

Wanneer u een eigendom van iemand anders heel lang gebruikt en u zich daarbij gedraagt als eigenaar, kunt u door verjaring eigenaar worden. Dit hangt af van de feiten en omstandigheden. Wij helpen u graag om vast te stellen of er sprake is van verjaring en hoe u daarbij kunt handelen.

Volgens de Nederlandse wet zijn er twee vormen van verjaring mogelijk:

• te goeder trouw: de gebruiker was in de veronderstelling dat hij eigenaar was en handelde vanuit een zuiver motief;
• te kwader trouw: de gebruiker wist dat hij niet de eigenaar was, maar deed wel alsof.

Bij onroerende zaken en andere registergoederen komt het overigens zelden voor dat sprake is van ‘te goeder trouw’. Dat komt doordat u geacht wordt hetgeen in de openbare registers van het Kadaster staat, te kennen. Wanneer bij onderzoek in het Kadaster zou blijken dat u geen eigenaar bent, dan wordt verondersteld dat u ‘te kwader trouw’ hebt gehandeld.

Het is mogelijk om eigenaar te worden door verjaring. Bij onroerende zaken en andere registergoederen geldt bij ‘te goeder trouw’ een verjaringstermijn van tien jaar. Bij een verjaring ‘te kwader trouw’ is de termijn twintig jaar.

De verjaringstermijn begint te lopen op de dag na het moment dat het voor de oorspronkelijke eigenaar kenbaar was (of kon zijn) dat hij het bezit van de grond aan een ander heeft verloren. Wanneer de echte eigenaar aangeeft dat u ten onrechte iets van hem gebruikt, kan de termijn worden gestuit. Deze gaat dan weer opnieuw lopen.

Een andere vereiste is dat u zich echt als eigenaar moet hebben gedragen en dat moet ook voor derden kenbaar zijn geweest. De termijnen van de verjaring lopen door ten behoeve van diegene die het onrechtmatige bezit voortzet.

Een voorbeeld: de koper van een onroerende zaak koopt een tuin met een strookje grond dat de vorige eigenaar zestien jaar geleden van zijn buurman in bezit heeft genomen. In dit geval duurt het slechts vier jaar voordat de koper zich op eigendomsverkrijging door verjaring kan beroepen.

Ook bij oude economische eigendomsoverdrachten is het mogelijk dat de economisch eigenaar door verjaring ook juridisch eigenaar is geworden. Aangezien de eigendomsovergang door verjaring niet belast is met overdrachtsbelasting, raden wij aan om de verjaring door ons kantoor te laten beoordelen.

Wanneer verjaring van toepassing is, kunnen wij een verklaring van verjaring opmaken en deze inschrijven bij het Kadaster. Het registergoed waarvan u door verjaring eigenaar bent geworden wordt dan op uw naam gezet. Wilt u meer weten over verjaring of wilt u onderzoeken of er sprake is van verjaring? Neem dan gerust contact met ons op.